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Urbanisme : quand les petits chiffres cachent les grands

Thierry Fayret, Vice-président chargé de l’urbanisme et de l’habitat, nous explique pourquoi il faut construire à Brest alors que le préjugé serait qu’il y aurait trop de logements sur notre territoire. La famille du XXIème siècle n’est pas celle de 1950.

On me demande souvent pourquoi il faut construire toujours plus de logement dans Brest. Il ne semble pas manquer de logements, il y en a partout ! Ce n’est pas faux qu’il y en ait partout … mais le besoin de nouveaux logements est en fait la conséquence de nos comportements et de nos façons nouvelles d’habiter la ville depuis 40 ans. Explication par quelques chiffres.

Les petits chiffres qui expliquent tout sont 3,3 et 2,2.

En 1970, sur le pays de Brest, il y avait en moyenne 3,3 habitants par logement. En 2010, toujours sur le pays de Brest, il y avait en moyenne 2,2 habitants par logement (moins de deux sur Brest). Ceci n’est pas une théorie, mais une observation qui porte le joli nom de « desserrement des ménages ».

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Bon 3,3 et 2,2 , ce n’est pas une révolution me direz-vous … et bien si !

On le comprend déjà mieux en le présentant dans l’autre sens, par logements. En 1970, il fallait 3 logements pour loger 10 habitants, alors qu’en 2010 il en fallait presque 5. En 40 ans, il a fallu construire près de 2 logements supplémentaires tous les trois logements existants. C’est beaucoup.

Si on se place à l’échelle du pays de Brest maintenant, en 1970 il y avait 325 000 habitants qui habitaient donc en moyenne 325 000 / 3,3 = 98 500 logements. En 2010, il y avait 390 000 habitants2 qui habitaient en moyenne 390 000 / 2,2 = 177 000 logements. Il s’est donc construit entre ces deux dates un peu moins de 80 000 logements.

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Dans les grandes masses, 80 000 logements c’est approximativement le nombre de logements à Brest. En 40 ans, nous avons reconstruit une seconde ville de Brest sur le territoire du Pays de Brest.

De 3,3 à 2,2 égale … une seconde ville de Brest !

Ramené par année et en moyenne, c’est 80 000 logements / 40 ans = 2000 logements par an qui se sont construites sur le pays de Brest pour arriver à la statistique que nous observons. La réalité de ce développement est que les agglomérations, grandes, moyennes ou petites n’ont pas vu venir cette évolution assez rapide des comportements dans les façons d’habiter.

Pendant la première phase de cette expansion, les agglomérations n’ont pas produit assez de logements pour contenir dans leur frontière cette demande en croissance forte qui s’accompagnait d’une montée des prix de l’immobilier d’ailleurs. Cela a conduit à des vagues de périurbanisation de plus en plus éloignées des centres. A la fois parce que l’offre était trop faible dans les grandes villes, mais aussi parce que les prix y étaient trop hauts en valeur relative. Un indicateur de cette migration fut les fermetures et les ouvertures d’écoles. On fermait des écoles dans les grandes villes et on ouvrait des classes un peu partout sur les communs alentours. Dans la dernière période, cet éloignement s’est d’ailleurs fait en grande partie en dehors de toute centralité urbaine, conduisant à un mitage de l’espace agricole et naturel.

Face à ce constat que nous avons mis du temps à réaliser mais qui est aujourd’hui bien intégré depuis plus de 15 ans, les agglomérations ont mis en place des stratégies pour produire de nouveaux logements, en quantité suffisante, pour tenter de conserver leurs habitants.

Sur la métropole brestoise, c’est un objectif de production d’environ 1 000 logements par an pour contrebalancer un desserrement des ménages de l’ordre de 0,5% par an. Encore une fois, ce petit chiffre à de grandes incidences : produire +1 000 logement sur 10 ans, c’est approximativement l’équivalent de la taille d’une commune comme le Relecq qu’il nous faut faire sortir de terre, sur le territoire de Brest métropole déjà bien urbanisé. On le voit, tous ces petits chiffres traduisent en faites la nécessité de politiques urbaines extrêmement volontaristes en matière de production de logement, sous peine de perdre ses habitants.

Pour passer de ces ambitions chiffrées aux actions concrètes, deux axes politiques sont mis en œuvre par la métropole.

Le premier est le renouvellement urbain, qui se traduit par une reconstruction de la ville sur elle-même. Deux formes de renouvellement urbain coexistent. Soit l’intervention consiste en une requalification qui part de l’existant, pour le remettre dans un état pouvant correspondre aux standards de qualité attendu par les habitants (action de lutte contre la vacance structurelle). Soit, sur des bâtiments trop dégradés ou des reconversions, il s’agit plus de démolir pour reconstruire avec du neuf.

Le deuxième axe politique est l’extension urbaine, notamment au travers de ZAC (zone d’aménagement concertée). Ces extensions grappillent aussi l’espace agricole et naturel, mais grâce à une réflexion très en amont et d’une planification de l’organisation globale de la zone, limite l’étalement urbain au regard du nombre de logement produits.

Ces deux axes sont parfaitement complémentaires car ils ont chacun des particularités très différentes, en termes de disponibilité et de coûts d’achat de foncier, en termes de coûts de sortie des logements, en termes de durée d’opération, en termes de nuisance pour les riverains, en termes d’impact sur l’environnement et évidemment enfin, en termes d’organisation de la ville au regard de l’attente de chacun des ménages.

«  Construire la ville en 2016, c’est bien-sûr avoir le souci de répondre aux attentes des habitants, c’est aussi répondre à des enjeux beaucoup moins visibles, mais très structurants sur le long terme. Des enjeux souvent oubliés, mais en liens avec nos propres comportements dans nos façons d’habiter la ville.  »